PROPRIEDADE ASPECTOS LEGAIS E SOLUÇÕES PREVENTIVAS

Por Henryc Vasconcelos, estagiário da área Cível, sob supervisão da sócia Rayane Lins.

1. Introdução

A propriedade imobiliária encontra parâmetros estabelecidos no direito patrimonial de forma abrangente. Sua funcionalidade está limitada, porém, por interesses coletivos e legais, envolvendo uma rede de responsabilidades que impõem ao proprietário não apenas o cumprimento normativo, mas uma postura proativa, voltado ao cumprimento de deveres correlatos e à preservação da ordem urbana.

O presente artigo analisa o contexto das normas que conduzem o uso imobiliário, identificando as obrigações impostas a seus proprietários e expondo medidas práticas de adequação e prevenção que auxiliem na segurança jurídica, reduzindo o risco de sanções à luz da legislação vigente, por meio de procedimentos técnicos e contratuais.

2. Propriedade imobiliária – Visão sob a ótica da legislação atuante

Inicialmente, válido esclarecer sobre a estrutura que envolve algumas das normas pertencentes à propriedade.

A Constituição Federal brasileira traz como um de seus fundamentos o direito de propriedade individual alinhado com o bem-estar coletivo, evidenciado no artigo 5º, XXII e XXIII, condicionando o seu exercício à função social, de modo que seu proprietário deverá usufruir do bem em compatibilidade ao desenvolvimento urbano e à proteção ambiental.

No plano infraconstitucional, o Código Civil regulamenta sobre tais limitações. O artigo 1.228, §§ 1º e 2º, estabelecem que a propriedade deverá cumprir função econômica e social, além de ser imprescindível o não prejuízo de terceiros. Além disso, os artigos 1.277 a 1.313 introduzem o direito de vizinhança e reforçam o caráter relacional da posse e do domínio, atribuindo ao proprietário deveres de prudência, segurança e moderação no uso do imóvel.

Neste sentido, a propriedade também encontra limites no campo da sua função socioambiental. Nos termos do artigo 225 da Constituição Federal, é dever de todos — inclusive dos titulares de imóveis — defender e preservar o meio ambiente para as presentes e futuras gerações. Sob a ótica da produtividade, a propriedade rural apenas estará cumprindo sua função se utilizar adequadamente os recursos naturais disponíveis.

Assim, tanto imóveis urbanos quanto rurais devem observar as normas ambientais previstas na Lei nº 6.938/1981 (Política Nacional do Meio Ambiente), na Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal) e nas legislações estaduais e municipais correlatas. O descumprimento dessas normas pode ensejar responsabilidade administrativa, civil e penal, conforme estabelece a Lei nº 9.605/1998 (Lei de Crimes Ambientais).

O Estatuto da Cidade (nº 10.257/2001) regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, instituindo diretrizes para a política de desenvolvimento urbano, e estabelece os instrumentos para efetivação da função social da propriedade urbana. Essa legislação confere ao Município o poder de condicionar o uso e a ocupação do solo à observância da função social da propriedade. Assim, a omissão do titular no cumprimento de tais normas pode resultar em sanções de natureza administrativa e tributária.

A Lei de Parcelamento do Solo Urbano (nº 6.766/1979) impõe parâmetros técnicos e ambientais para o desmembramento e loteamento de áreas, prevenindo ocupações irregulares e garantindo condições mínimas de infraestrutura. Da mesma forma, a Lei nº 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência) e a ABNT NBR 9050/2020 correlacionam obrigações de acessibilidade em edificações de uso coletivo, reforçando o caráter social do imóvel.

Ademais, tratando-se da propriedade rural, a própria lei maior estabelece as condições para seu exercício, especificamente no art. 186, sobretudo quanto à sua destinação econômica e ao cumprimento das normas ambientais e fundiárias. A regularização dessa propriedade deverá observar as disposições constantes na Lei do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), na Lei nº 8.629/93, que regulamenta o e estatuto, no Decreto nº 59.428/1966 e nas diretrizes do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).

Em síntese, o conjunto legal impõe ao titular da propriedade uma obrigação de conformidade ativa, visto não ser suficiente a abstenção de causar danos. Trata-se de um dever jurídico positivo, exigindo do proprietário uma conduta diligente e preventiva, compatível com os valores constitucionais.

3. Ações estratégicas

Medidas cautelosas e preliminares são essenciais para que a aplicação de sanções seja evitada. É de suma importância analisar os riscos decorrentes da situação jurídica da empresa, exigências urbanísticas e documentais, bem como acessibilidade e adequação às normas técnicas estabelecidas.

Averiguar a situação de um imóvel resultará no conhecimento de possíveis dívidas e irregularidades atrelados à propriedade. A Due Diligence imobiliária, por meio da consulta à matrícula do imóvel, obtenção de certidões que comprovem a inexistência de processos judiciais ou restrições, mitigará os riscos de constrições judiciais e perdas patrimoniais.

Outrossim, somente a escritura pública e o registro de propriedade não são suficientes para garantir a procedência regular urbanística e documental do imóvel. Deve-se avaliar a conformidade da propriedade ao zoneamento estabelecido na região em que está situada, verificando se está de acordo com os critérios de construção, tais como altura, recuo, taxa de ocupação, permeabilidade, dentre outros inseridos no plano diretor do município, evitando sanções administrativas.

Por fim, os empreendimentos de uso coletivo deverão atender às diretrizes impostas pela Lei nº 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência) e pelas normas técnicas da ABNT NBR 9050, com o intuito de garantir a aplicação prática dos direitos das pessoas com deficiência. Fala-se da construção de rampas de acesso, banheiros adaptados e sinalização tátil, por exemplo, promovendo um espaço acessível a todos.

Analisar as normas urbanísticas, documentais, de acessibilidade e proteção ao meio ambiente constitui não apenas uma exigência legal, mas também um indicativo de responsabilidade corporativa e gestão patrimonial. Tais medidas auxiliarão na segurança jurídica da empresa, evitando autuações, interdições e prejuízos financeiros. A conformidade do imóvel com as leis vigentes transparece o compromisso institucional com a legalidade, sustentabilidade e inclusão social.